政府將不再壟斷住房供地，對誰的影響最大？

發布時間：2018/1/17 8:55:50    瀏覽次數：11046    來源： 中房網 cjjt-fdc

國土資源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上的講話引起了市場的廣泛關注。

從姜大明的講話來看，主要透露了兩點信息：

一是，政府將不再是居住用地唯一供應者。

姜大明表示，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

姜大明說，國土資源處于供給端的重要位置。在深入推進供給側結構性改革中，全系統堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機”，強化分類調控、因城因地施策、制定住宅用地中期規劃和三年滾動計劃，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，努力穩定社會預期。

這意味著，政府將不再是住宅用地的唯一提供者。最近一次召開的中央經濟工作會議要求，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在業內人士看來，上述國土部的表態應為落實中央經濟工作會議的舉措之一。

那么，如何使集體土地開發利用與住房制度改革結合起來？

從姜大明的講話來看，利用集體建設用地建設租賃住房試點仍是加大住房供給的重要手段之一。此舉一方面可以增加住宅用地來源和租賃住房供給，有效緩解了商品住宅供應，對穩定房價和房租價格具有積極意義。另一方面，擴展了集體經營性建設用地的居住和產業發展功能。對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環境等方面發揮了積極作用。

事實上，此前按國土資源部、住房城鄉建設部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市正在開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

【專家解讀】

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池：城鎮住房供地屬于政府壟斷，因為城鎮土地是歸國家所有。這些年，我們看到開發商拿地，地價越來越貴，房價越來越高。實際上從土地所有制來講，土地分為城鄉兩種制度，城鎮土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，農村集體也是一種土地的所有權，從法理來講，不僅是國家能夠供應土地，農村集體也可以是土地的供給者。尤其現在咱們提倡租購并舉、大力發展租賃市場，農村集體建設用地可以利用起來。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：未來在住宅市場的用地方面會逐漸放開集體建設用地。但必須注意一點是，當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會，其他領域其實不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波：此番表述更多的是對此前探索的肯定，可能意味著集體租賃住房試點將進一步擴大。

中原地產分析師張大偉：多主體供應房源，必然需要多主體供應土地，預計未來非房地產企業開發集體土地的政策將會加速試點。另外，政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。

亞豪機構市場總監郭毅：根據新政，不論是非房地產企業還是農村集體經營性建設用地，都需要在“權屬不變”的前提下供應住房用地，這意味著，這兩類土地做住房是可以不改變土地性質的，但產權仍然歸原本的企業和集體所有。

二是，我國將探索農村宅基地“三權分置”。

姜大明表示，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地和農民房屋使用權，是一項重大創新。

此外，姜大明強調，城里人到農村買宅基地這個口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能破，要嚴格禁止下鄉利用宅基地建設別墅大院、私人會館等。

據了解，目前宅基地的“三權分置”在法律上沒有明確依據。但從物權法的角度解釋將要進行的試點，可以將農戶資格權看作是集體組織成員權的表現，而使用權則是可以流轉的用益物權。

而集體組織成員權，是指農村集體經濟組織的成員對集體經濟組織所享有的權利，與包括選舉權、決策權、管理權、監督權等各種權利在內的村民自治權不同，成員權被認為是兼具身份權和財產權性質的特殊權利。一直以來，集體組織成員資格的認定，被認為是農村集體產權制度改革的重點。

【專家解讀】

武漢大學法學院教授、物權法專家孟勤國：探索宅基地的“三權分置”，需要在前期制度安排上清晰設計、嚴密部署，引導宅基地使用權的適度“放活”，尤其預防一些地方的農民在宅基地使用權流轉后，占用耕地建房現象的出現。

中國人民大學公管學院教授嚴金明：從“適度放活”的表述來看，可能將會首先在一些城市化進程較快的經濟發達地區，尤其是大城市周邊的農村地區，進行有限度的宅基地使用權流轉和退出試點。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池：落實宅基地的集體所有權，是指我國現在對宅基地賦權是不充分的，現在城里的房子可以抵押、貸款，農民的宅基地沒有這些權利，落實宅基地的集體所有權意味著今后宅基地也將或擁有同城鎮房子一樣的權利，比如抵押、貸款等。保障宅基地農戶資格權主要還是要保障農民的宅基地，也就是只有農民擁有，城里人不能買賣宅基地。適度放活宅基地的使用權，意味著如果農民進城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限內可以租賃，農民取得一定收益。把集體土地，尤其是宅基地充分利用起來，提供更多住房供應，對平抑房價、穩定房地產市場，起到一定作用。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：此類政策思路或是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個紅線或底線。第一、土地屬性不改變，還是屬于集體建設用地。第二、允許租賃住房產品先探索，其他產品類似普通住宅是否跟進還要看后續改革的進度。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波：盤活宅基地使用權的意義或僅限于通過價值最大化來給農民增加收益，比如之前農民住宅的宅基地，現在也可建設民宿從事經營性活動等。

綜合本次國土資源工作會議中透露的信息來看，未來我國土地供應將出現實質性的變化，多主體供應居住用地和住房的格局有望加快建立。這對房地產市場的格局以及房價未來的走勢將會產生一定的影響。